地方ではよくある、売地の地目が「田」や「畑」。
私達が、やっと見つけて申し込みをした土地も、地目が「畑」でした。
ですので、「農地法第５条許可必要」と書かれていました。住宅を建てるには、農地の転用の許可が必要ということです。
農地の転用について
●農地を農地以外の目的に利用する（→これを農地の転用という）場合に課せられる制限がある。
●農地転用に当たって、農地法では原則「農林水産大臣」または「都道府県知事」の許可を要すると規定している。（→これが農地の転用制限）
●農地の所有者が自分自身で転用し利用する場合は「4条許可」、転用を目的として農地の売買をしようとする場合は「5条許可」になり、許可が必要である。
※例外として、「市街化区域」内の農地転用は、農業委員会に届け出をすれば、許可の必要はありません。（届け出だけの場合は費用も安いです）
※転用の条件に応じて、許可基準が詳細に規定されている為、宅地建物の取引には注意が必要です。
土地を決める前に、不動産屋さんで詳しく聞いておくと良いと思います。
農地の転用に、費用はどのくらい掛かるのか
行政書士などが行う場合の相場は、
届け出⇒3～5万円
許可⇒5～15万円
合計⇒8～20万円
農地の状態によっても幅があるようです。例えば、測量が必要だったり、土地改良の必要な土地だったり、開発許可申請が必要な土地などは高くなります。
農地転用の許可が下りるには、どのくらいの日数が掛かる？
地域によっても違いますが、大体1か月に1回締切日があって、その後に審査があり、順調にいっても許可が下りるまで約1か月半くらいは掛かるようです。締め切りのタイミングによっては、もっと掛かるので、時間が掛かると思っておいた方がいいと思います。
地目の変更について
農地転用の許可が下りたからといって、地目が変更されたわけではありません。（田や畑のままです）
地目の変更は、建物の工事が完了してから申請・手続きとなります。
また、地目変更は「法務局」の管轄となります。手続きを終え、認可されれば、やっと地目が「田」や「畑」から「宅地」へ変更されます。
地目の変更に、費用はどのくらい掛かるのか
こちらは「土地家屋調査士」にお願いすることになり、大体5万円前後に実費が相場のようです。実費とは、登記簿謄本の取得費や交通費などです。
※地目の変更は、農地転用の許可に比べて、必要書類も少なく、手間もあまり掛からないため、自分で行えば「実費」だけで済むので、こちらだけ自分で申請するという方も多いようです。しかし、測量が必要な分筆登記や、ややこしい土地の場合は、手間と労力を考えると、お任せしたほうがいいのかも知れません。
